《谈事说理》之林先生的未解之局续集

“闽商”是福建商人的简称，他们在经济领域具有一些共同的思想、语言、行为，被誉为华商第一族，因“开放、拓展”的精神闻名世界。敢于创业、敢于冒险，古往今来都是闽商所推崇的一种价值取向，也正是这样的价值取向，造就了闽商抓住经营机遇“快和准”的能力，做客本期节目的当事人就是一位闽商，他曾胸有成竹的认为自己抓住了一次城中村改造的投资机会，谁曾想投入巨资如今却竹篮打水一场空。他身上发生了什么事呢？我们一起来听一听他的故事。谈的是事，说的是理，欢迎收看本期《谈事说理》之林先生的未解之局续集。

单枪匹马北上，却连遭失利

当事人林学旺（化名）在节目中阐述：2006年他通过朋友介绍，得知了城中村改造的项目。之后接连投资了三个村子的城中村改造项目。第一个村约定由当事人林先生向当地村集体公司支付土地款，共同开发20万平方房地产，每平方建设费用1200元，据当事人节目中叙事，林先生一共投入建设款项2.4亿。第二个开发项目在东姜村，当事人林先生支付了15亩每亩150万元一共2250万元土地款，投资建设费用每平方2020元，一共投资1亿7千多万元，开发建设8.7万平方房地产。第三个开发项目是北寨子村，由当事人公司投资5000万。根据当事人在节目陈述和提供的相关证据材料，当事人和三个村签订的合同中均写明由对方办理土地审批手续，但对方并未按照合同合约为项目办理土地审批手续，以致当事人修建的房地产无法办理产权手续，甚至三个项目中都出现由合同外第三人获取房产的事件。

辛苦操劳，最后却是为他人做嫁衣

第一个村的城中村改造项目，由于当事人没有获得产权，当事人在节目中回忆到，当地村长以此为由向当事人索取一辆奔驰轿车，当地执法部门已经对此进行立案侦查，之后当地村长又占取8万平方房地产并进行售卖。第二个村的城中村改造项目中，当地的副村长从当事人一方取得20%干股，当事人为了项目顺利进行，同意了对方要求。而第三个村同前面两个村发生的事件相似。据当事人在节目中计算，目前一共约有五十余万平方的房地产分别由三个村中与合同无关的第三人掌控。

乱局之下，异变频出，他到底遭遇了什么

三起事件发生后，当事人曾找对方私下协商，但对方拒绝与当事人沟通，之后当事人向当地执法部门报案，至节目录制前，当事人得到相关部门的反馈是正在调查当中。

从当事人开始参与城中村改造项目至今已有十余年，作为商人的当事人的巨资如今却如竹篮打水一般。

专家深度解析案件背后的法理真相

事到如今，案件的问题根本出在了哪里？当事人该如何继续维护权益？节目下半场，北京工业大学法学教授张荆和著名律师庞红兵对本期的案件进行了分析。

针对本案中房产的归属问题，法学教授张荆表示：想要要弄清房产归属问题，首先应该弄清楚土地和土地上房屋的合法性问题，如果土地经过了申请且支付了国家国有土地的出让金，成为了国有土地上面的一个商品房，那么该房屋就具有了合法性。如果此案中房产的合法性没有问题，按照当事人林先生的合同，第一份合同以及第二份合同非常明确的可以得出房子归当事人所有，第三份合同根据股份的配额来分配利润。

针对当事人为何出现连续三次失利的问题，著名律师庞红兵分析道：根据当事人提供到材料和在节目中到叙述，庞律师导致当事人三次投资失利发生的原因，更多的涉及到房地产开发合同的问题，房地产开发本身交易链条长，投资大，涉及的主体多，权利义务关系复杂，按道理来讲双方签订的合同应该是篇幅很庞大的。而本案当事人签的三个合同均没有超过三页，其中条款最多的一份也仅有10个条款，最少的一份竟然只有5个条款，可见当事人当时签订合同时，一是法律风险防范意识过于低，没有意识通过签订一个完备的合同来规避风险、保障自身权益。并且仔细查看当事人与其中一个项目的对方公司签订的合同，存在一个争议解决条款，其中约定三种方式，法院诉讼、向仲裁委提起仲裁、协商，但本案当事人没有勾画出究竟选择何种救济途径；二是合同不完备，双方权利义务不对等，并没有约定对方违约的责任承担方式，更没有约定止损程序退出机制；三是当事人没有重视房地产开发合作的本质：共同投资、共担风险、共享利润的十二字方针。

针对本案的突破口，两位专家进行分析。法学教授张荆建议当事人回归到民事合同法的规定上来，要么依法让对方履行合同中办理产权证的义务，要么采取补救措施，之后再继续履行。希望合同双方不是鱼死网破，而是回到合同法上来，严格按照合同法的规定来执行。这样也不会对当事人林先生造成损失，且能得到其损失应有的补偿。

著名律师庞红兵建议当事人区别好债权和物权的概念后，一方面可以主张物权，也就是房产，而有房产证的前提，必须要有土地使用权证、建设规划许可证、土地规划许可证、建设开工许可证、预售商品房许可证，五证齐全后才具备了法律意义上房产。另一方面也可以主张债权，要求对方继续履行合同确定的义务，协助当事人补办五证，补办齐全之后再向房地产部门申领房产证。如果对方明确表示不履行义务，或者客观条件的丧失致使不能履行合同义务，或者履行合同义务达不到合同要求的质量标准，那只能要求解除合同、进行清算，向对方主张赔付，返还投资款项。

节目最后，法学教授张荆、著名律师庞红兵向从事相关行业的观众给予了建议。

法学教授张荆认为：大家应该高度重视合同法在社会主义法治建设中的重要作用，如果有一天合同法能够成为民事主体保护自己非常重要的法律手段，那么必将推进中国现代化建设进程的迅速发展。

著名律师庞红兵建议：一定要签订好一个完备、完善的合同，合同里的违约条款一定要详细，退出机制、清算条款要完备，只有这样，当事人的权益才能得到保证。

本案涉及的相关法条：

【中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条】

商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

【建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条】

商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

【中华人民共和国《民法典》第九百六十七条】

　合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。

【中华人民共和国《民法典》第五百七十七条】　

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔付损失等违约责任。

来源：京报网